投资商铺会有不少陷阱和雷区，衡阳创景外滩项目的商铺就出了问题。业主们投诉购买之后才发现：商铺早已被开发商抵押出去了，根本办不了网签，也办不了产权证。而且一拖就是两年时间，开发商回应正在融资解决。

商铺无法网签

涉及100多个金额超4000万

2018年4月，衡阳市民谭先生与衡阳富衡房地产开发有限公司签订了买卖合同，以总价15万多的价格，购买位于衡阳市创景外滩一期的一个商铺。

谭先生介绍，按照合同约定，2018年8月15号之前，就要办出房产证。但是，商铺直到现在都没有网签，也无法办理房屋产权登记。

谭先生告诉记者，房产证办不下来的原因，就是开发商在对外公开出售之前，就已经把商铺抵押出去了，但却并没有告知业主。

而谭先生的遭遇不是个案。另外一位业主陈女士也花了近80万买了2个商铺。根据陈女士提供的初步统计资料显示，目前创景外滩无法网签的商铺有130多个，总金额超过了4000万。

“业内正常现象”

开发商回应正在融资解决

衡阳富衡房地产开发有限公司营销总监秦永耀承认开发商拿商铺去做了抵押，而且表示在建工程抵押，在房地产行业内也是很正常的事情：“在房地产行业几乎80%的项目都这样做。”

不过秦总监也承认，老板投资失败，导致公司的资金链出了问题，进而影响到了商铺无法按照合同办理房产证，现在还剩下约200户没有解决。

秦总监表示，目前他们公司正在融资应对，“钱应该很快可以到位。”

全天都在开会

衡阳主管科室电话难以打通开发商老板投资失败的锅，凭什么让广大业主来背？业主的利益又应该由谁来维护？开发商的操作是否违规？又该如何监管？带着这一系列的疑问，记者联系了衡阳市住建部门。

衡阳市珠晖区住建局工作人员回复，监管审核的权限都在衡阳市住建局。

记者致电衡阳市住建局办公室，工作人员要记者联系房地产监管科，但是电话从昨天下午打到今天上午都无人接听。对此，衡阳市住建局办公室工作人员的解释是，房地产监管科一直都在开会。

涉嫌“产权欺诈”

律师称可起诉索赔一倍房款湖南森立律师事务所王丽莎律师对于衡阳的这个案例进行了分析：

首先，由于开发商距离合同约定的办理产权证时间已经逾期一年多，仍然没有办理商铺的产权证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九的规定，业主可以请求解除合同和赔偿损失。

第二，在建工程抵押的商品房并不是就一定不能预售，根据的《商品房销售管理办法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的规定，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。

王丽莎律师强调可以预售，但是开发商必须在销售时，明确告知买受人该商品房已经设定在建建筑物抵押，否则就涉嫌“产权欺诈”，那么业主可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。不过在湖南省的法院判例中，法院通常会酌情判定开发商赔偿40%-50%的已付购房款。

预售资金监管

专家认为作用有限有待完善

中南大学房地产研究中心研究院黄拓夫介绍，在建项目抵押所引发的问题比较常见。目前已经有预售资金监管的制度，正常情况下开发商在办理预售许可手续的时候，需要缴纳一笔保证金，一般会有几百万。但是黄拓夫介绍，项目抵押的融资可能上亿，所以相对而言这笔几百万的保证金，无法起到强有力的监督惩罚作用。

但是黄拓夫认为，又不能简单粗暴地就提高保证金的额度，因为这样会提升开发商的前期开发成本，“还需要一个长期的博弈过程，还要先办法完善。”